junio 27, 2022

A finales de diciembre del año pasado escrituramos la compra de nuestra última operación de flip (o también conocida como compra-reforma y venta), bautizada como Proyecto Puerto.

Se trata de un piso situado en una finca regia de principios de siglo XX. Este inmueble tiene una superficie de 108m2 útiles. Para que entiendas un poco mejor qué se respira en este edificio, te cuento que, originalmente, cada planta era una única vivienda. Actualmente, en cada planta hay 3 pisos de, aproximadamente, los mismos metros que el nuestro.

Cuando adquirimos este inmueble contaba con 4 dormitorios amplios, un comedor, un baño y un aseo. Es todo exterior, la mayoría de estancias tiene balcón y está bañado en luz natural. Los techos son extremadamente altos (320 cm) y al ser una vivienda antigua está toda vertebrada por vigas vistas de madera que le confieren mucha personalidad y encanto. Los muros, tanto exteriores como interiores, son extremadamente anchos. La inercia térmica de los muros nos permite disfrutar de una casa fresca en verano y, en invierno, una mejor temperatura que el exterior sin disponer de calefacción. En cuanto a la ubicación, se encuentra en lo que sería lo peor de una zona 2 o lo mejor de una zona 3.

Los vendedores eran unos hermanos que tenían cierta urgencia en vender. Aquí estaba la oportunidad para nosotros como compradores. Cerramos la venta por 90k. Metimos los números en la calculadora, calculamos la rentabilidad que esperábamos sacar con esta operación en un escenario optimista y en otro pesimista y despejamos el coste máximo que debería tener la reforma. 

A continuación tenéis el plano original para que podáis entender la distribución: 

Plano original proyecto puerto

Conversación con la inmobiliaria

En enero hablamos con la inmobiliaria que lo iba a comercializar para que nos diera su valoración sobre el precio optimista de venta después de hacer la reforma que teníamos en mente. Esta conversación también fue interesante para tener su punto de vista en cuanto al planteamiento de la reforma. Yo tenía claro que quería eliminar un dormitorio para conseguir un comedor salón muy amplio y luminoso. En esta charla pude confirmar que no era ninguna locura y que no había una alta demanda de viviendas con 4 dormitorios en esa zona a la que le estaba dando la espalda. También nos sugirió que instaláramos algún sistema para refrigerar y calentar la vivienda. Tomamos nota e hicimos nuestros números. Te adelanto (menuda spoiler estoy hecha) que al final decidimos no colocar ningún sistema de refrigeración ni calefacción aunque sí que dejamos la instalación eléctrica hecha y lista por si un comprador nos pone como condición que el inmueble tenga calefacción. Como vendedores siempre estamos abiertos a escuchar y a negociar.

Dormitorio convertido en salón

Dormitorio convertido en salón

4to dormitorio convertido en salón

Como te comentaba, esta conversación fue en enero y veníamos del que fue un buen año para el mercado inmobiliario. La agente nos comentó que una cifra realista de venta era 160-175k. Cuando le preguntamos por la cifra más optimista nos sugirió que 180k, aunque en conversaciones posteriores se encargó de intentar quitarnos esa cifra de la cabeza. Nosotros nos aferramos a ella con fuerza.

Es cierto que era la primera vez que trabajábamos con esta inmobiliaria y no había visto con anterioridad ninguno de nuestros proyectos. Como te he avanzado en el título de este artículo, el precio de venta al que hemos salido después de hacer la reforma y puesta en escena es 10k superior a nuestro precio más optimista. Actualmente el inmueble está a la venta por 190k. La situación alcista nos ha ayudado, claramente, pero la reforma realizada y puesta en escena también han tenido un papel clave. A continuación te cuento como enfoqué la reforma, todos los detalles, decisiones tomadas y motivos que me llevaron a ello.

Enfoque de la reforma: ayer y hoy

El enfoque de esta reforma lo tuve bastante claro desde el principio. Sabía que quería conservar la personalidad de ese inmueble construido en 1910. Quería mantener la esencia 'del ayer', a la vez que traía la vivienda al siglo XXI. Reconozco que la fusión de lo antiguo con lo moderno me seduce mucho. Seguramente, mi fijación por combinar suelos hidráulicos con laminados viene de aquí.

Los elementos antiguos que quería mantener en la medida de lo posible eran: las puertas de todas las estancias, que miden 220 cm de alto por 76 cm de ancho, están plafonadas y son de madera maciza; las vigas vistas de madera que encontramos en la mayoría de estancias, y la altura de los techos de 320 cm. Sabes que hasta el final de la reforma mi reformista todavía me preguntaba: ¿estás segura que no quieres cambiar las puertas?, ¿no quieres poner falso techo en todos los dormitorios y colocar ojos de buey?

Para él y para muchas otras personas, conservar elementos antiguos es como hacer una reforma a medias. Fíjate que de haberlo hecho, la vivienda hubiese quedado atractiva, eso seguro, pero habría perdido toda su esencia y sería, prácticamente, idéntica al resto de pisos reformados de la zona. Todos con las mismas puertas, todos con las mismas cocinas, todos con los mismos suelos… y esto va de destacar y diferenciarse. Pero no para satisfacer nuestro deseo artístico y creativo, sino porque estamos rodeados de muchas otras viviendas con las que competimos, y necesitamos ser los mejores. Y, ojo: queremos destacar pero no a cualquier precio. El gusto y estilo juegan un papel clave. 

Cocina con vigas vistas

Cocina original. Así nos la encontramos

Cocina original. Así nos la encontramos

Mi objetivo no es Instagram. Es que nos salgan los números.

Me estoy desviando del tema del artículo pero creo que la cuestión merece una breve interrupción para hacer el siguiente apunte: déjame recordarte que todo esto no lo hago para llenar mi cuenta de Instagram de imágenes bonitas para mostraros unos antes y después espectaculares. Cuando realizamos inversiones inmobiliarias, mi fin no es hacer reformas bonitas. Mi objetivo es que los números que hemos plasmado en el Excel salgan y que la operación nos deje la rentabilidad esperada. Para conseguir cumplir este objetivo necesito que mis reformas sean rentables y que el resultado sea lo más atractivo posible para que se venda con agilidad y por el mejor precio. Si los pisos nos quedaran espectaculares pero no consiguiéramos sacar la rentabilidad estimada, mi trabajo en estos casos, no tendría ningún sentido.

Mecanizar un 80% e innovar un 20%

Retomando la cuestión del enfoque de esta reforma y partiendo de la base que siempre tengo como objetivo minimizar la inversión todo lo que pueda, te cuento que, por supervivencia pura, mi idea era mecanizar en un 80% la ejecución del proyecto. De esta manera, replico gran parte de lo que hemos hecho hasta ahora y nos ha funcionado, y a la vez me permito innovar un 20% para explorar nuevos materiales, diseños y productos. Cuando empecé a diseñar y ejecutar reformas pretendía que cada una fuese única, distinta a la anterior. Sentía cada reforma como un hijo y le dedicaba todo mi enfoque, energía y tiempo. Rápidamente me di cuenta que esta decisión no era inteligente ni eficiente ya que el tiempo que me llevaba diseñar cada reforma era demasiado y necesitaba destinarlo a otros proyectos o tareas. El conocido como coste de oportunidad. Así que entendí que la mecanización y repetición de tareas eran mis aliadas. Por ello, cree una plantilla de Excel en la que apunto todo lo que utilizo en cada reforma para tener un control de los productos y precios utilizados y ponérmelo fácil en el futuro. Es esta:

Plantilla que utilizo en cada reforma

Si me sigues desde hace tiempo ya debes conocer cuál es mi estilo y qué tipo de reformas suelo hacer. Por si eres nuevo, voy a resumirte en qué consiste este 80% que replico en cada reforma.

  • Paredes: blancas
  • Rodapiés: blanco y cuanto más alto mejor (esto lo aprendí de un reformista. Cuanto más alto, más elegante). En esta ocasión los he puesto de 12cm aunque recuerda que en este piso vamos con ventaja ya que tenemos unos techos muy altos. Si tu altura es de 230-250cm, unos rodapiés de 10cm harían el mismo efecto.  Clica aquí para ver el modelo exacto que hemos utilizado.
  • Suelo: en todas las estancias excepto en el baño solemos colocar laminado con efecto roble calidad AC5 (las siglas AC indican el criterio de abrasión. La escala es del 1 al 6, siendo AC6 el de mayor resistencia). Siempre intento coger el que esté de promoción si me encaja por características. Enlace al modelo exacto utilizado en este inmueble. El suelo de la cocina lo escogemos en función de las características de la vivienda y del efecto que queramos conseguir. Nuestras principales opciones son: porcelánico con diseño hidráulico, porcelánico efecto madera o, como venimos haciendo en las últimas reformas, el mismo laminado que en el resto de la vivienda. Es posible que muchos os preguntéis si es una buena decisión colocar laminado en la cocina. En un baño nunca colocaría suelo laminado por evidentes razones. En las cocinas no me preocupa tanto ya que creo que el riesgo de vertido es muy parecido al resto de la vivienda. Por ahora no me he encontrado con ningún potencial comprador que se haya quejado de esto.
  • Iluminación general: cuando instalamos techos de pladur siempre iluminamos con ojos de buey encastrados con luz led. En esta ocasión hemos optado por un modelo de Amazon que mide 22,5 cm de diámetro, algo más ancho de lo que solemos colocar habitualmente. Los techos altos y espacios amplios nos permitían poder utilizar estos focos más anchos. Si el espacio es más reducido solemos utilizar estos de 10,5cm, que son los que hemos encastrado en el cajón de la cocina para iluminar la encimera.
  • Cocina: los armarios altos y bajos son el modelo de mayor calidad de Bricodepot (modelo Star). Lo hemos utilizado en casi todas las viviendas que hemos reformado. Cuenta con tiradores integrados y cierre amortiguado.  Habitualmente lo escogemos en color blanco. La encimera, de madera efecto roble. Solemos prescindir de los muebles altos para rebajar costes y los sustituimos por baldas de madera natural. La campana extractora la escogemos con cristal por su elegancia y coste asumible. La vitrocerámica y el horno solemos comprarlos en Bricodepot cuando hay promociones en pack aunque en esta ocasión los compramos por separado en Amazon y descubrimos 2 buenos productos con buena relación calidad precio. Os dejo también los enlaces.

Aquí tenéis el presupuesto de la cocina:

  • Baño: solemos alicatar las paredes en un tono neutro y destacamos el suelo con un pavimento hidráulico. El mueble del baño suele tener algún acabado de madera y el espejo lo escogemos redondo y con luz led incorporada. En este caso ambos son de Bricodepot. El inodoro, desde que nos lo enseñó nuestro reformista, lo compramos con salida dual. Nos cuesta 20€ más que el modelo que colocábamos antes y el acabado es mucho mejor. Como él dice, parece un Roca 😉

El sistema de descarga dual significa que el inodoro incorpora un sifón que permite la salida tanto horizontal, directo a la pared, como vertical. La salida horizontal hace que el inodoro vaya completamente pegado a la pared, sin dejar espacio entre el muro y la taza y aunque parece una tontería, te aseguro que queda mucho más fino y elegante. El plato de ducha siempre lo escogemos de resina ya que lo podemos cortar y adaptar al espacio que necesitemos. Hasta ahora siempre los compraba en Leroy Merlin pero esta vez lo he comprado en la web Akuova al encontrarlo más económico y el resultado ha sido muy bueno. Es posible que repita.

El 20% de innovación

Mecanizar toda la reforma y trabajar como una cadena de montaje es muy lícito. Es eficiente e inteligente. En mi caso necesito contar con este 20% de novedad ya que mi mente es muy creativa y de no hacerlo, dejaría de disfrutar como lo estoy haciendo.

Si me sigues en Instagram es posible que vieras que hicimos una encuesta para saber si os gustaba más el frontal de la cocina con baldosa metro o con placas con efecto mármol. El resultado estuvo muuuuy ajustado (menuda ayuda 😉 ) pero yo tenía claro que quería probar con el mármol. La baldosa metro, que me encanta, me parecía ya muy vista y sin ese punto de impacto que siempre buscamos. No me resultó fácil encontrar las placas de mármol adecuadas porque tenía muy claro como las quería y no era lo que encontraba en los grandes almacenes habituales. Las placas que me ofrecían tenían, o mucha veta negra (que daba un acabado demasiado oscuro), o eran demasiado brillantes. A mí, personalmente, tanto brillo me parecía poco elegante. Además, las buscaba lo más grandes posibles para tener los mínimos cortes y que parecieran una sola placa. Al final las encontré de 120x60cm, en acabado mate, con poca veta y a un precio asumible (16€m2) en una tienda local que me recomendó mi reformista (consejo: pégate todo lo que puedas a tu reformista. Es una fuente de aprendizaje).

Como ya te he contado, el patrón que suelo utilizar en nuestras cocinas es el mismo: muebles blancos y encimera de madera. Esta cocina mide algo más de 3m de largo y pensé que no colocar ningún mueble alto la dejaría algo vacía así que decidí colocar un mueble de 80cm en un extremo. Son solo unos 200€ de más. En lugar de escogerlo con acabado blanco como los muebles bajos lo escogimos con acabado roble (como la encimera). Quería que la cocina tuviera un punto noble y elegante y creo que con la madera y lo pequeños detalles negros del fregadero, grifo y vetas del mármol lo hemos conseguido.

Cocina antigua modernizada

Cocina antigua traída al siglo XXI

Por norma general, en las operaciones de flip, solemos cambiar las puertas. En esta ocasión, desde mi punto de vista, cambiarlas hubiera sido un sacrilegio. Las que teníamos estaban en buen estado, eran robustas, plafonadas y tenían un encanto que quería que contagiara el resto de la vivienda. Las lijamos, pintamos, cambiamos las tapetas y manetas y nos aseguramos que cerraban bien. Han quedado preciosas.

La altura de esta vivienda era también un punto fuerte y aliado con el que queríamos jugar ya que nos ofrece sensación de amplitud y esto tiene un efecto psicológico positivo. No obstante, el falso techo tiene sus ventajas y es que nos permite pasar la instalación eléctrica y colocar ojos de buey que nos ofrecen una iluminación muy moderna. Por ello, jugué con la altura que nos ofrece esta vivienda y en algunas estancias bajamos el techo.

En el dormitorio principal colocamos un cajón de pladur en el centro de la habitación que nos cubre parte de las vigas y a la vez las embellece gracias a la tira led que colocamos en el perímetro. El diseño del cajón lo decidí gracias a los renders. Os dejo las diferentes propuestas que planteé, a continuación, para que veáis como de útiles son las infografías en estos casos (son renders en bruto que hago para mí. No os fijéis en los detalles ni en la calidad de la imagen porque son un simple borrador). El resultado me gusta mucho porque combina el ayer y hoy que os comentaba al principio y, a la vez, nos proporciona un ambiente cálido y relajado en el dormitorio principal. El coste aproximado de este cajón de pladur, contando el material y la mano de obra fue de unos 135 €.

Renders:

En la cocina también colocamos un cajón de pladur encima de la encimera para poder encastrar unos ojos de buey que iluminan la zona de trabajo y a la vez nos permite dejar las vigas vistas. Este recurso lo utilizo siempre que tengo cocinas con vigas vistas y creo que queda espectacular.

Ya sabes que la cocina y el baño son las estancias en las que más se fija una persona cuando quiere comprar o alquilar una vivienda. Por esta razón intento ponerles más cariño, si cabe. En el baño es donde más innovo aunque dentro de los parámetros que te he comentado al principio. Me gusta probar nuevos diseños, muebles y combinaciones de azulejos. En esta ocasión estuve tentada de colocar un pavimento geométrico con un diseño en blanco y negro pero al final me di cuenta de que estaba haciendo algo demasiado personalizado y alejándome de un estilo genérico que atrajera al mayor público posible. Finalmente me decanté por mi fórmula favorita: suelo de gres con diseño hidráulico que llame la atención y paredes revestidas con baldosas en color neutro. Para mí esta fórmula combina a la perfección la neutralidad que buscamos, y el punto llamativo para que los potenciales compradores digan: wow. De hecho, Leroy Merlin publicó en su cuenta de Instagram una foto de nuestra reforma destacando el estilo y personalidad del baño 😉 Aquí tenéis el enlace a las baldosas del suelo.

¿Por qué hemos hecho un Home Staging completo?

El Home Staging es una herramienta de marketing para facilitar la venta de un inmueble. Es una palanca (más) para agilizar la comercialización de la vivienda y destacar en un competitivo y saturado mercado inmobiliario. Hay muchos motivos por los que interesa hacer un Home Staging y otros en los que no. Hablaremos de ello en más profundidad en otro artículo.

En este inmueble decidimos hacer un Home Staging completo, equipando todas las estancias, por una principal razón: este inmueble es lo que todos podemos entender por "pisazo" pero se encuentra en una zona que ha ido a menos en los últimos años y la gente local tiene ciertas reticencias a la hora de vivir allí. No estamos hablando de una zona conflictiva (si lo vierais os sorprenderías porque es una calle principal, muy bien conectada y el edificio es una finca regia). No obstante, la calle ha ido perdiendo comercio local y ha perdido la vida que tuvo años atrás. Esto, sumado a que colinda con un barrio más decadente, hace que mucha gente tenga dudas a la hora de comprar allí su vivienda. Para intentar contrarrestar este inconveniente y ayudar a la vivienda a que sume puntos, hemos decidido ir con todo y dejar un inmueble WOW. Este caso sería el contrapuesto al de los 3 pisos okupados que vendimos el año pasado en los que sabíamos que sin hacer Home Staging nos los quitarían de las manos porque eran lo mejor de la zona. Y así fue. 

El coste del Home Staging ha sido de 2.700€ y lo contabilizamos desde un inicio como gasto previsto, para hacer nuestros números. Del 100% de elementos del Home Staging, en esta ocasión hemos comprado prácticamente el 85%. Al ser un inmueble grande, con 3 dormitorios, no teníamos suficiente material para amueblarlo todo sin tener que comprar nada. Además, tenemos otro inmueble totalmente amueblado y expuesto con lo que nos inhabilita parte del material.

El impacto del Home Staging en esta vivienda ha sido brutal. Hemos recibido varias llamadas tanto de particulares como de agencias preguntándonos si esta vivienda es real o si es un montaje. Unos potenciales compradores me dijeron que estuvieron mirando las fotos del anuncio con detalle intentando encontrar el fallo porque dudaban de si era una fotografía real o un render.

Muchos me preguntáis si esta puesta en escena es solamente para las fotografías y que qué hago con todo este material una vez vendemos el piso. A la primera pregunta, os cuento que la puesta en escena la mantengo hasta que se escritura la venta. Es importante que cuando el interesado visite la vivienda se encuentre con el mismo inmueble que vio en las fotografías y le llamó la atención. Imaginaos qué fiasco si cuando lo va a visitar se lo encuentra vacío. A veces estoy tentada a desmontar un inmueble cuando ya nos han hecho una reserva o incluso si hemos firmado arras, pero no sería la primera vez que la operación se echa para atrás y tenemos que retomar las visitas. Por ello, hasta que no escrituramos, el inmueble se queda intacto.

Una vez vendido, pueden pasar dos cosas: que en la negociación el comprador nos haya pedido quedarse con los muebles (no ocurre siempre, pero ocurre). En estos casos, nos hacen un favor porque nos ahorramos desmontar, transportar y almacenar todo el mobiliario. Si el comprador no quiere el mobiliario, nos toca desmontarlo y almacenarlo hasta la siguiente operación. En estos casos intento alargar al máximo la puesta en escena en el inmueble vendido para intentar saltarme el traslado al pequeño (3m2) trastero que tengo y llevarlo directamente a otra vivienda que tengamos en venta.

Como os comentaba, el Home Staging nos sirve de anzuelo para que más gente clique en nuestro anuncio y eso se traduzca en más visitas. A más visitas, más probabilidades de recibir una oferta que nos interese. El Home Staging es una herramienta de venta (más) que va de la mano de unas buenas fotografías y de una comercialización activa. Un Home Staging bien hecho no servirá de nada si las fotografías no acompañan o si el agente inmobiliario no comercializa bien el inmueble.

He disfrutado mucho diseñando y dirigiendo esta reforma. Mis abuelos vivieron en un piso muy parecido en esta misma zona y, por ello, esta operación ha tenido para mí un componente emocional fuerte. He hecho muchas visitas a la ferretería del barrio que tiene los mismos empleados que cuando yo era pequeña. Hemos recordado a mi abuelo, les he presentado a mis hijos y me he reído mucho con el sentido del humor de uno de ellos. No recordaba que tuviera este sentido del humor tan inteligente y audaz.

De este inmueble de 108m2 y techos altos nos vamos a la transformación de una residencia geriátrica que convertiremos en 4 viviendas de 50m2. 

Gracias por leerme. ¡Feliz julio y que pases unas buenas vacaciones si eres de los que las disfruta ahora!

P.D. A continuación te dejo una recopilación de fotografías del estado original del inmueble; tal y como nos lo encontramos. 

¡Comparto contigo mis productos favoritos!

Clica en el botón para comprar los mismos productos que utilizamos en nuestros flips e inmuebles para alquiler

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Un abrazo 

Laia M.

Asesoro a inversores sobre como realizar reformas inteligentes y Home Staging / Especialista en viviendas WOW con el menor coste posible

Sígueme en Instagram. Tienes el destacado "Proyecto Puerto" con el detalle de todo el proceso de reforma y puesta en escena de esta operación. 

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Sobre la autora

ambients

Soy Laia, inversora inmobiliaria y Home Stager. Coordino y ejecuto todo proceso de diseño de nuestras reformas, selecciono los materiales y realizo la posterior puesta en escena para que el inmueble luzca su mejor versión y sea más competitivo. Todo esto desde una mentalidad inversora y con el objetivo de proteger siempre al máximo la rentabilidad.
Mi obsesión es conseguir resultados espectaculares con la menor inversión
posible.

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  1. Sinceramente Laia,has conseguido un cambio espectacular, te felicito por el trabajo realizado minimizando costes, de buen seguro me pondre en contacto contigo si realizo alguna reforma

    1. Muchas gracias Raúl! He disfrutado mucho con este proyecto. Tu comentario me alegra, especialmente, porque desde que he sido madre por segunda vez apenas tengo tiempo para leer y escribir y la falta de práctica se nota cuando coges la pluma de nuevo 🙂

  2. Felicidades Laia por esta reforma porque viendo el estado inicial era impensable dejarlo como ha quedado, y además de manera muy simple, sencilla y minimalista, pero muy elegante. Indreíble trabajo. Me queda una duda, que agradecería me pudieras resolver. Cuando hablas de llevarte los muebles, es porque el mobiliario solo lo usas de atrezzo y te lo llevas cuando ejecutas la venta de la vivienda? Nunca dejas el mobiliario en el piso?

    Gracias de antemano y felicidades nuevamente.

  3. Hola Laia, te he conocido por enlace de German de "Vivir de rentas", me encanta lo que haces y el hecho de que lo hagas el foco en el coste para defender la operación. El resultado es espectacular!!!!

  4. Felicitarte por este post y por la gran reforma de este piso. También felicitar a German por el gran trabajo que está haciendo y que tanto valor aporta. Muchas gracias y seguid asi, que es muy valorado.

  5. Estimada Laia, me parece increible el cambio que le has dado al piso, me gustó mucho como quedó.
    Me pregunto, si me puedes ayudar a realizar alguna reforma que tendré más adelante.
    Ya te empecé a seguir en Instagram.

    1. Hola Manuel! Me alegra que te guste el resultado y me encantaría ayudarte con tu futura reforma. Actualmente realizo un servicio de Asesorías en el que desde una mentalidad inversora os asesoro sobre qué reforma/lavado de cara haría en vuestro inmueble, según la estrategia de inversión que tengáis planteada para esa vivienda. Puedes ampliar la información aquí:https://ambients.studio/asesorias/ Un saludo!

  6. Hola Laia. Gran trabajo el que hacéis tanto tú como Germán. El piso ha quedado espectacular y no es de extrañar que pudieran pensar que las fotos no eran reales. Te quería preguntar qué inodoro habéis usado, que realmente tiene buena pinta y por si en un futuro lo necesitase.
    Un saludo y seguid por este camino.

  7. Enhorabuena Laia !! El trabajo es espectacular ,nos encanta la transparencia y lo bien y claro que nos cuentas todo.

    Gracias por tu trabajo y tus explicaciones.

    Saludos

  8. Ya la había visto.
    Te felicito mucho tiempo después.
    Lo que no encontraba es el artículo.
    Muy bueno e interesante, gracias Laia!!!!

    Muy inspirador ….

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