febrero 28, 2024

El pasado 11 de octubre de 2023 escrituramos la compra de esta vivienda que bautizamos como #proyectoóceano por dos motivos. Los alicatados color pitufo tanto de la cocina como del baño hacían que asociaras el inmueble con el color azul. Además, se encuentra a 5 minutos de la playa.

Se trata de un piso de 71m2 compuesto por 2 dormitorios, un baño, una cocina independiente, un salón comedor y una terraza. Es bastante interior, orientado a noroeste, y la distribución, alargada (típica distribución de los pisos antiguos en los que hay un pasillo largo y estrecho y las estancias a lo largo de este). Esta operación además de una gran alegría por la venta rápida me ha dejado un aprendizaje de por vida que (para mí) es lo más importante de esta inversión. Te lo cuento al final ya que estoy casi segura de que te interesan más los números y detalles que la lección que me dejó. 

Lo vimos y lo que nos atrajo de él fue: la ubicación, la terraza y el precio. A pesar de que la terraza no goza de buenas vistas, una vivienda con una buena salida al exterior en esa zona (Zona 1) sabíamos que estaba cotizada. Y el precio era muy interesante. Si te fijas en las fotografías del estado original que tienes a continuación verás que, realmente, la vivienda en sí no tenía ningún encanto especial así que el reto era importante. Debíamos sacarle bastante punta. 

Escrituramos por 86.000€. Estimábamos que el precio de venta iría entre 135k y 150k así que en el peor de los casos calculábamos que obtendríamos una rentabilidad del 16% y en el mejor de los casos, del 30%. 

La semana del 23 de octubre empezamos la actuación. Presupuestamos un gasto máximo en la reforma de 25k. Al final la hicimos por 23k, siendo unos 13k la mano de obra y 10k el material. Una de las claves de haber hecho una reforma integral con este presupuesto es que conservamos la distribución original. Solamente ensanchamos la puerta de la cocina, convirtiéndola en una apertura sin marco ni puerta para acercarla al estilo de cocina abierta que se lleva ahora.  

Aquí os dejo la calculadora de la operación.

Detalle de la adecuación

Os detallo algunas de las partidas de la reforma que sé que os encanta:

  • Instalación fontanería: 1.200€
  • Instalación eléctrica nueva: 2.700€ 
  • Colocación del laminado + rodapiés: 870€
  • Pintura: 1.250€

Cómo habéis podido deducir con el detalle anterior, decidimos conservar el gotelé de las paredes. Era un gotelé suave y, como ya sabéis que no hay una fórmula exacta sobre lo que debemos hacer y lo que no, en este caso apostamos por no retirarlo. El coste de eliminar el gotelé es aprox 10€ m2. Visto el resultado con la comercialización, creo que podemos afirmar que dejarlo fue una decisión correcta. 

Las puertas interiores estaban en buen estado aunque no tenían nada de especial. Decidimos conservarlas y cambiamos las manillas por unas negras. La verdad es que las puertas parecían nuevas. 

Cambiamos el suelo y colocamos un laminado efecto roble.

El baño lo renovamos entero y alicatamos hasta media altura. Aprendizaje que me llevo: no volveré a alicatar un baño principal hasta media altura. Me parece que queda como a medias y el ahorro no es tanto.

Optamos por un pavimento con diseño hidráulico. Al estar la vivienda tan cerca del mar me pareció que este diseño quedaba muy acorde. Como el suelo tenía mucho protagonismo, escogimos un revestimiento para las paredes liso con efecto piedra. 

La cocina también la renovamos entera y decidimos retirar la puerta original y ensanchar la apertura para dar este efecto de cocina abierta que se lleva ahora.

Potenciamos el punto fuerte de la vivienda: la terraza

Sabíamos que quien nos comprara la vivienda sería, en parte, por la terraza. No olvidemos que la ubicación es excelente, en pleno centro y a 5 minutos del mar. Por ello debíamos tratarla con cariño y hacerla lo más atractiva posible. 

Decidimos renovar el pavimento y colocamos un porcelánico efecto madera como el laminado del interior de la casa. A las compradoras les gustó esta continuidad en el suelo del interior al exterior de la vivienda. Sustituimos los cerramientos exteriores por unos de aluminio y retiramos las contraventanas de madera. La pintura de la fachada estaba bien así que la conservamos. También cambiamos el aplique exterior por uno más moderno. 

Y, como no podía ser de otra manera, le dimos gas con el Home Staging. 

De 4 paredes a un hogar con mucho encanto

Creo que la verdadera aportación de valor en este inmueble ha sido el Home Staging (sin desmerecer la reforma, claro). Para que os situéis en el tiempo, el 12 de diciembre hicimos la limpieza de final de obra (2 meses después). Tuve que comprar todos los elementos de decoración y mobiliario nuevos ya que lo tenía todo colocado y no podía aprovechar nada. Esto me facilita el poder compartir cuanto me costó realizar el Home Staging entero de esta vivienda: 2.500€

Hacer el Home Staging completo me llevó aproximadamente unas dos semanas (entre la compra - recepción - gestión de incidencias - colocación...). El 5 de enero hicimos la sesión fotográfica y el 8 de enero publiqué el anuncio.

Todo lo que veis dentro de estas 4 paredes está incluido en este precio. Ya sabéis que hago un gran esfuerzo en conseguir un efecto muy WOW por el mínimo precio posible y creo (humildemente), que el resultado de este Home Staging ha equilibrado muy bien la inversión que ha supuesto con el impacto conseguido

Piezas diferenciales. El efecto WOW.

Mi principal objetivo y obsesión fue potenciar la luz y claridad de la vivienda y aportarle mucha calidez. Desde mi punto de vista, es de lo que más cojeaba. Así que utilicé muchos materiales naturales (maderas, fibras...) y utilicé una base de colores neutros y tierra que nos aportan un extra de calidez.

Hace ya una cuantas operaciones que sigo una máxima: incorporar alguna pieza diferencial a cada estancia. El objetivo es llamar la atención de las personas que vean el anuncio y si utilizo la misma decoración que el resto de personas, no lo conseguiré.  

En los dormitorios escogí como pieza diferencial un cabecero de MDF chapado en roble, precioso.  Además, ya que escogimos un pavimento para el baño y la galería en tonos azules, opté por darle coherencia y seguir este hilo conductor con la elección de la ropa de cama en tonos azules

En la zona del comedor-salón coloqué un sillón precioso que también atrajo muchas miradas. Lo combiné con otro panel decorativo con hojas que coloqué encima del sofá y un espejo de madera en la pared paralela que me ayudó a potenciar la luz y a maximizar el espacio. 

Comercialización. Todo un éxito. 

No me esperaba que tuviéramos tanta demanda. Estábamos comercializando varios inmuebles a la vez y claramente este fue el que mejor funcionó. No hicimos más de 10 visitas en total. La primera fue la peor (y pensé, empezamos mal. Este piso va a costar). Las siguientes, todas destacaban lo coqueto que era el piso, que parecía de revista, que no era habitual encontrar pisos tan bonitos y que era igual que las fotos (lo que me llevó a pensar como de importante es que las fotos sean realistas y no intenten engañar). 

Me gusta organizar las visitas en bloques de media hora para que los diferentes interesados coincidan. Esto incrementa la sensación de que se lo pueden quitar de las manos e indirectamente les añado un poco de presión. 

El 21 de enero estábamos firmando arras y el 9 de febrero escrituramos la venta. El aprendizaje vino a partir de aquí. 

La lección que me llevo. Los límites. 

El 21 de enero por la mañana llegamos a un acuerdo verbal con los compradores. ¡Esto pintaba bien! Les expliqué cuales eran los siguientes pasos y como debíamos proceder.

Les pedí la documentación para preparar el documento de arras y firmarlo ese mismo día. Y empezaron a contactarme con mucha frecuencia para preguntarme todas las dudas que les iban surgiendo. Reconozco que yo estaba tan contenta con la venta que quería ofrecerles una buena atención y les cogía el teléfono y respondía los mensajes a cualquier hora. Inciso: por si no lo sabéis, mi día a día es bastante ajetreado. Dirijo nuestra empresa de compra reforma y venta y hago una gestión 360 de ella (capto inmuebles, coordino y dirijo las reformas, gestiono proveedores, hago Home Staging, comercializo y me encargo de todas las gestiones burocráticas que no se ven). Todo esto, combinado con otros proyectos que tenemos en paralelo + criar a 2 pequeños preciosos, me lleva a tener unas jornadas intensas y muy entretenidas (que disfruto mucho). 

Hacia finales de enero estábamos con German en el tren de camino a pasar 2 días de desconexión solos por Madrid. Y me sonó el teléfono. Eran ellos (otra vez). Hasta el momento las peticiones eran del estilo: "¿vimos que la puerta no cierra bien. Nos la podéis cambiar?" Por pedir que no quede... Respuesta: "no os preocupéis que ajustaremos lo necesario para que la puerta cierre bien". Simplemente había que ponerle un poco de aceite al pestillo y a la cerradura. 

Pero, esa llamada era para hacernos otra petición. Y me dicen lo siguiente: Hemos comprado varios electrodomésticos para la cocina y nos lo entregan el 1 de febrero (os recuerdo que la fecha de escritura era el 9/02 por lo que, en la fecha de entrega de los enseres todavía no eran propietarios). ¿Podrías ir a recepcionarlo? Pero no termina aquí el asunto. También me dijeron que querían poner unas rejas en el piso para que cuando lo compraran estuviese protegido y que si podía quedar con el operario para que viniese a tomar medidas y así el día de la escritura ya estarían colocadas.   

Decir no a los demás es decirme sí a mí

German me miró y me hizo señales para decirme: "corta esto ya". Esta situación fue un punto de inflexión. Esto de decir NO nunca me ha resultado fácil. Con el tiempo lo he ido trabajando y ya no me costaba tanto pero cuando se trata de estas situaciones en la que siento que "necesito" a la otra persona, reconozco que tenía tendencia a saltarme todos mis límites. Y por decir sí a los demás renunciaba a mi tiempo de deporte, a momentos de calma que tan necesarios son...

Así que aquí empecé a actuar de forma distinta. Y bendito el momento (te confieso que le estoy cogiendo el gusto ;)). No entraré en detalles de la respuesta que les dije pero te comparto que definiendo muy bien las condiciones y tiempos, me ofrecí a ir en una ocasión al inmueble y les informé de que no podría estar más de 30 minutos ya que mi agenda está bastante ocupada. 

A partir de ese momento los roles cambiaron, sus peticiones desaparecieron y el día que les hice el favor de ir a la vivienda me lo agradecieron infinitas veces. 

A partir de aquí he empezado a poner más límites ya que me he dado cuenta de que ser cercana y empática (2 rasgos que me caracterizan) no significa estar siempre a disposición de los demás. Decir NO a los demás es decirme sí a mí. 

Este aprendizaje me lo he llevado también al terreno de la gestión de mis equipos. Ya no respondo mensajes y llamadas a todas horas. Si me llaman diciéndome "pásate por la obra que te comento una cosa" y en ese momento no me va bien, les digo que estoy ocupada y los reagendo a otro momento en el que me va bien a mí. Los demás ya no dirigen mi tiempo. Es importante proteger el espacio de uno mismo ya que, si no, terminas siendo un títere a merced de los demás. 

Definir mensajes para cada etapa de la comercialización

Otro cambio que he implementado a raíz de este "click mental" ha sido que he empezado a definir unos mensajes estándares que comparto con los compradores de nuestros inmuebles con los siguientes pasos y condiciones de cada etapa. De esta manera saben qué pueden esperar de mí, qué no, qué pueden pedir y qué no. Ya sabes: "el que golpea primero golpea dos veces". Llevo pocas semanas implementándolo pero hasta el momento las reacciones han sido de agradecimiento (gran sorpresa para mí ;)). 

Si comercializas inmuebles sabrás que la venta y la postventa suele estar llena de demandas y es nuestra responsabilidad establecer las condiciones y límites. Y es que también he aprendido que poner límites no tiene por qué estar relacionado con generar un conflicto si se hace de forma asertiva.

Termino este artículo con estas reflexiones un tanto filosóficas. Espero que la información compartida te resulte de utilidad, te ahorre tiempo en la toma de decisiones y te dé un poco más de seguridad cuando afrontes tus reformas o inversiones. 

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Un abrazo 

Laia M.

Sígueme en Instagram. Tienes el destacado "Proyecto Océano" con el detalle de todo el proceso de reforma y puesta en escena de esta operación. 

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Sobre la autora

ambients

Soy Laia, inversora inmobiliaria y Home Stager. Coordino y ejecuto todo proceso de diseño de nuestras reformas, selecciono los materiales y realizo la posterior puesta en escena para que el inmueble luzca su mejor versión y sea más competitivo. Todo esto desde una mentalidad inversora y con el objetivo de proteger siempre al máximo la rentabilidad.
Mi obsesión es conseguir resultados espectaculares con la menor inversión
posible.

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  1. Muy buen artículo.
    El piso ha quedado precioso. No es raro que se haya vendido rápido.
    Gran decisión la de dejar de ser siervo de los demàs.
    He vendido recientemente una propiedad y me ha pasado lo mismo.
    La gente cree que compra tu tiempo y no es así. Compra tu propiedad, no tu tiempo.
    Es importante poner freno o como he hecho yo, a la inmobiliaria por medio.

  2. la enhorabuena Laia, , excelente trabajo ojala algún día poder yo tener un poquito de tu ingenio, un saludo.

  3. muy bueno!!!! en la cama, el colchon, el sillon, mesas sillas…. todo lo que has colocado del Home te a costado solo 2.500€?

  4. Hola Laia, Enhorabuena! Que gran trabajo. Me encanta todo lo que comentas! Estoy iniciandome en los flips y son de gran ayuda todos tus tips! Pregunta, como consigues una instalacion electrica nueva por 2700eur? Los precios que me pasan a mi (autonomos, no constructoras) duplican este importe! Zona de Catalunya interior. Mil gracias!

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